監(jiān)控錄像，不是每個(gè)業(yè)主都能隨意查看的！

半夜聽(tīng)到敲門(mén)聲，一看門(mén)外卻沒(méi)人，恐怖！

家里的狗走失了，怎么也找不到，心焦！

車被蹭掉漆了，到底誰(shuí)干的，憤怒！

• 業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司是否負(fù)有保障責(zé)任？

• 業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，是否代表物業(yè)公司的安保失職？

• 物業(yè)公司是否有義務(wù)實(shí)現(xiàn)小區(qū)監(jiān)控全覆蓋？

• 普通居民是否可以查看監(jiān)控？

業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就需要對(duì)業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。所以在物業(yè)管理范圍內(nèi)，對(duì)于業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)是有相應(yīng)的保障義務(wù)的。但并非所有的業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損失，都需要物業(yè)公司進(jìn)行承擔(dān)。

＞ 物業(yè)服務(wù)合同的約定

小區(qū)內(nèi)的安全保障工作是物業(yè)公司的一項(xiàng)非常重要的日常工作，業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，通常會(huì)在合同中約定安全保障服務(wù)內(nèi)容，因此安全保障義務(wù)可以約定為合同義務(wù)。

物業(yè)公司也會(huì)基于合同約定配備專門(mén)的保安人員、建立相關(guān)的管理制度、安裝必要的電子監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)服務(wù)區(qū)域周邊的維護(hù)設(shè)施加以完善。

因此，一般而言，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)并非依據(jù)法律的直接規(guī)定，而是基于普通的合同約定。

＞ 法律規(guī)定

法律上，關(guān)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條和第四十七條的規(guī)定，該兩條明確了物業(yè)公司安全保障義務(wù)的基本內(nèi)容和范圍，是物業(yè)公司安全保障義務(wù)基礎(chǔ)的規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)合同約定排除上述規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。

二是來(lái)源于《Zui高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條和《侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條的規(guī)定。

事實(shí)上，判斷當(dāng)事人是否承擔(dān)安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)并不在于承擔(dān)者是否具有哪種“經(jīng)營(yíng)者”的身份，而在于其是否具有“對(duì)危險(xiǎn)源的控制力”，作為對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行實(shí)際管理的物業(yè)公司，對(duì)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源的控制力顯然要高于業(yè)主。

因此，物業(yè)公司在一定情形下承擔(dān)相應(yīng)的安全保障義務(wù)不僅符合人們?nèi)粘５纳罱?jīng)驗(yàn)，也有相應(yīng)的法理基礎(chǔ)。

業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，是否代表物業(yè)公司的安保失職？

業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，不一定代表物業(yè)管理上有漏洞！

從法律意義上講，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種行為義務(wù)而非結(jié)果義務(wù)。如果物業(yè)公司已經(jīng)履行了安全保障義務(wù)，即使小區(qū)業(yè)主有人身和財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)公司也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

物業(yè)公司的安全保障服務(wù)只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和幾率，并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害。

只有當(dāng)物業(yè)公司安防失職，也就是說(shuō)其有過(guò)錯(cuò)時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。判定物業(yè)公司是否違反了安全保障義務(wù)，主要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法律的規(guī)定。

另外，對(duì)于物業(yè)公司是否履行了安全保障義務(wù)，還應(yīng)結(jié)合業(yè)主交納的秩序維護(hù)費(fèi)數(shù)額、物業(yè)公司的秩序維護(hù)能力、違約或侵權(quán)行為的性質(zhì)和力度以及在發(fā)生意外后物業(yè)公司所采取的一系列措施等因素加以綜合考量認(rèn)定。

物業(yè)公司是否有義務(wù)實(shí)現(xiàn)小區(qū)監(jiān)控全覆蓋？

首先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒(méi)有規(guī)定具體由誰(shuí)來(lái)安裝監(jiān)控設(shè)備。小區(qū)能否投入實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)控，主要依據(jù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司簽訂的合同內(nèi)容來(lái)確定；

其次，在沒(méi)有明確約定的前提下，業(yè)主和物業(yè)公司可以共同主動(dòng)作為，實(shí)現(xiàn)監(jiān)控全覆蓋。

普通居民是否可以查看監(jiān)控？

在眾多案例中，當(dāng)業(yè)主提出查看監(jiān)控時(shí)，常常遭到物業(yè)拒絕，引起業(yè)主不滿。事實(shí)上，物業(yè)拒絕單個(gè)業(yè)主查看監(jiān)控有他們的道理：

物業(yè)人員A表示：業(yè)主如果想調(diào)看監(jiān)控錄像，需要經(jīng)過(guò)一定的程序，并取得相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。一般情況下，監(jiān)控錄像是不能隨意給業(yè)主查看的。

業(yè)主查看監(jiān)控錄像的目的要明確，如果是家中被盜或者車輛受損，首先應(yīng)該報(bào)警，由派出所民警出面來(lái)查看監(jiān)控錄像，這么做是為了保護(hù)其他業(yè)主的隱私。

物業(yè)人員B表示：有的小區(qū)攝像頭與公安部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，民警可以直接查看。若業(yè)主查看監(jiān)控錄像，需“具體問(wèn)題具體分析”。

原則上，業(yè)主不可以查看監(jiān)控，需要通過(guò)公安部門(mén)。但是，如果業(yè)主實(shí)在有需要，可以在不侵犯其他業(yè)主隱私的情況下，調(diào)取部分監(jiān)控錄像查看，但是不允許拷貝。

事實(shí)上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并未明文規(guī)定業(yè)主是否能夠調(diào)看小區(qū)監(jiān)控視頻，但明確注明業(yè)主享有“知情權(quán)”。

小區(qū)安裝監(jiān)控的目的是為了保障所有業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，雖然監(jiān)控資料屬于全體業(yè)主，但是共有的監(jiān)控資料牽涉到個(gè)別業(yè)主的權(quán)益時(shí)，基于對(duì)其他業(yè)主隱私保護(hù)的考慮，個(gè)別業(yè)主可通過(guò)公安機(jī)關(guān)來(lái)提取調(diào)看，也可以在公安部門(mén)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管下，復(fù)制涉及相關(guān)事務(wù)的監(jiān)控資料。

至于調(diào)看監(jiān)控是否涉及侵犯?jìng)€(gè)人隱私，可以肯定的是，雖然是公共區(qū)域監(jiān)控，但部分監(jiān)控確實(shí)牽涉?zhèn)€人隱私，在這方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)慎重。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活復(fù)雜得多，可能出現(xiàn)的狀況也是千奇百怪的。物業(yè)可以對(duì)查看程序作出管理上的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，不能以這些程序來(lái)限制業(yè)主合法的知情權(quán)。

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